Никита Муров: «Крупный фитнес сам генерирует аудиторию бизнес-кварталов»

О фитнес-клубах как якорных арендаторах нового типа в торговых и общественно-деловых центрах — в интервью с генеральным директором холдинга «Бронка Групп» Никитой Муровым

Кто формирует трафик в ТРК и общественно-деловых центрах, получает лучшие условия аренды и влияет на заполняемость всего объекта? Это якорные арендаторы. Присутствие одного крупного игрока способно увеличить посещаемость на 60% и подтянуть остальных арендаторов. Среди таких эксперты называют магазины модных брендов, кинотеатры, гипермаркеты и… фитнес-клубы. И именно фитнес, как утверждают участники рынка, генерирует устойчивый, предсказуемый трафик и тянет за собой экономику соседей.

— Никита Андреевич, действительно вы считаете, что фитнес-клубы сегодня можно назвать якорными арендаторами общественно-деловых кластеров, то есть не просто крупными арендаторами, а именно якорями — теми, кто задает экономику площадки?

— Считаю, и эта позиция не эмоциональная, а расчетная. Якорь в коммерческой недвижимости — это арендатор, который генерирует устойчивый, предсказуемый трафик и тянет за собой экономику соседей. И по этому критерию, подчеркиваю, большой, современный фитнес-клуб бьет практически любой формат общепита или ретейла. Человек ходит в ресторан раз в неделю или раз в месяц, в магазин — по ситуации. Понятное дело, что это все условно, но, тем не менее, на фитнес ходят люди два-три раза в неделю годами по абонементу. То есть это не разовый визит, это по сути такая некая подписочная модель с точки зрения посещаемости. Для владельца общественно-делового пространства это означает ровный, ежедневный поток людей, у которых есть деньги и время. А именно ровный поток — это то, на чем живут как раз уже рестораны, кофейни, сервисы и офисные арендаторы вокруг.

— Получается, в вашей логике фитнес — это не про здоровье и не про спорт, а про трафик и про предсказуемость?

— Безусловно, это про здоровье и спорт, но это задача самого клуба, и ее решает владелец и оператор спортивного пространства. А моя задача как инвестора площадки — считать, как этот клуб будет встраиваться в экономику квартала. Она чуть шире. И здесь цифры очень показательные. В «Мануфактуре 1012» на улице Красного Текстильщика недавно открылся один из самых крупных в Петербурге фитнес-клубов URBANFIT NEO. И наши партнеры рассчитывают, что до конца 2026 года у клуба будет около 8 тыс. активных клиентов, а ежемесячный трафик превысит 60 тыс. посещений. Это люди, которые приходят регулярно, в определенные часы утром до работы, в обед, вечером, как угодно, да. И по нашей оценке, общий трафик «Мануфактуры» за счет этого вырастет в общем на 10–15%.

— Вот мы с вами говорим «якоря нового типа». А в чем, собственно, новизна? Ведь фитнес-клубы в крупных объектах существуют давно, а в торговых центрах они были всегда.

— Соглашусь с вами, безусловно, новизна — она не в формате, а в функции. То есть фитнес в торговом центре раньше был, если грубо говорить, неким довеском. Большая площадь на неудобном этаже, которую надо было чем-то занять, в части случаев, безусловно. Но экономика была простая: арендная ставка с квадратного метра. Сейчас роль чуть-чуть поменялась, естественно, в определенного рода локациях. И крупный фитнес-клуб стал самостоятельным уже генератором аудитории, который пересекается с аудиторией бизнес-квартала, и не только, но и с соседними бизнес-центрами в том числе, если говорить о нашей локации практически полностью. Это активные граждане, со средним и выше среднего доходом, деловая среда. Те же люди, которые работают в офисах «Мануфактуры», посещают авторские мастер-классы, магазины, шоурумы ее резидентов, ходят вечером на концерты в клуб К-30 или в ресторан BuddahBar. И фитнес в данной конструкции не конкурирует с остальными арендаторами за эту аудиторию. Он ее приводит, удерживает, дополняет. И в этом смысле это якорь уже другого типа, он работает не как вес, а как один из двигателей этого большого, интересного довольно-таки механизма.

— То есть можно сказать, что ваша «Мануфактура» сейчас — это такая лаборатория, где вы проверяете эту модель: фитнес плюс креативная среда плюс некая деловая функция?

— Я бы сформулировал немножко по-другому. Мы не экспериментируем, а мы реализуем некую такую продуманную бизнес-модель, в которой есть три опоры, и каждая работает на две другие. Первая — это деловая функция: это офисы, коворкинги, переговорные. Это база, которая дает ровную дневную загрузку. Вторая — это уже креативная среда: клуб К-30, фотостудии, студии подкастов и различные ивент-площадки. Это вечер, выходные, событийный трафик. Ну и, безусловно, ресторан. И третья — это уже фитнес, который закрывает утро, обед и ранний вечер будней. И вместе они дают то, чего не дает ни один из этих форматов по отдельности, — это полный цикл присутствия человека в течение дня и недели. И вот эта полнота цикла превращает квартал из места, куда заходят, в место, в котором, грубо говоря, живут рабочую часть своей жизни. И для инвестора это означает устойчивую финмодель с несколькими независимыми источниками трафика.

— Как это меняет переговоры с другими арендаторами? То есть чувствуете ли вы, что интерес к площадке растет после запуска фитнеса?

— Безусловно, чувствуем, это считается уже в конкретных обращениях. Мы фиксируем заметный рост интереса со стороны новых арендаторов, особенно в сегменте ресторанов, кофеен, сервисных различных форматов. Логика у них простая: на старте им нужен не просто красивый адрес, а им нужно было понять и увидеть это от нас — подтверждение гарантированного потока людей в понятные им часы. И такой якорный арендатор, как фитнес, он его обеспечивает.